Bevor Sie Ihren Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen, sollten Sie sich genau über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten erkundigen. Denn diese bieten ganz unterschiedliche Vor-und Nachteile. In den meisten Fällen werden klassische Bank- bzw. Sparkassenfinanzierungen genutzt, die ebenfalls ihre Eigenheiten besitzen. Greifen Sie eventuell auf diese Finanzierungsmöglichkeit zurück, gibt es auch dabei einige Dinge zu beachten. Zudem ist es äußerst hilfreich, die Funktionsweise und die Hintergründe einer solchen Bank- bzw. Sparkassenfinanzierung zu kennen. Bereits vor Finanzierungsabschluss sollten Sie nach Möglichkeit ein Gefühl dafür entwickeln, welcher Finanzierungsspielraum letztlich mit welchem finanziellen Aufwand zu bewältigen ist.
Hier auf hypothekenrechner.me werden ganz verschiedene Fragen geklärt, was Ihnen in den beschriebenen Punkten weiterhelfen kann. Unser Hypothekenrechner gibt Ihnen zudem einen wertvollen Eindruck bezüglich möglicher Gestaltungen Ihrer Wunschfinanzierung. Unser Ziel ist es, dass Sie gut vorbereitet sind, wenn es darum geht, Ihren Traum von den eigenen vier Wänden finanziell zu verwirklichen.
Was sind Hypothekendarlehen eigentlich?
Den meisten Bürger, die sich mit Kreditaufnahmen zwecks Immobilienkauf bzw. Neubau beschäftigen, sind Begriffe wie Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung bekannt. In einigen Fällen ist jedoch auch vom sogenannten Hypothekendarlehen die Rede. Diese derzeit nicht mehr allzu häufig gebrauchte Bezeichnung eines Baufinanzierungsdarlehens meint im Prinzip nicht anderes. Denn die Begrifflichkeit des Hypothekendarlehens steht im Allgemeinen für Kredite, die mittels Grundpfandrechten besichert sind. Das zur Besicherung genutzte Grundpfandrecht kann dabei sowohl eine Hypothek als auch eine Grundschuld sein. Obwohl sich der Begriff des Hypothekendarlehens ursprünglich von der Hypothek als Grundpfandrecht ableitet. Früher wurden Hypotheken relativ oft verwendet. Heute ist es eher üblich, Grundschulden zur Besicherung solcher Kredite zu nutzen. Der Begriff des Hypothekendarlehens ist jedoch geblieben, obwohl Grundschulden aktuell verbreiteter sind. Ist von einem Hypothekendarlehen oder Hypothekenkredit die Rede, sollten Sie sich also nicht verwirren lassen.
Grundschuld und Hypothek – wozu dienen die?
Wie beschrieben gehören sowohl Grundschuld als auch Hypothek zu den Grundpfandrechten. Sie dienen dem Zweck, dass der Kreditgeber die finanzierte Immobilie gegebenenfalls verwerten kann. Falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen sollte, kann die Bank bzw. Sparkasse das Objekt also sogar zwangsversteigern oder freihändig veräußern lassen. Auf diese Weise soll sichergestellt sein, dass zu diesem Zeitpunkt noch offene Forderungen auch bei starkem Zahlungsverzug (zumindest teilweise) beglichen werden können. Aus Sicht eines Kreditinstitutes ist diese Möglichkeit sehr wertvoll, da sie die Wahrscheinlichkeit von Kreditausfällen deutlich mindert bzw. den aufgetretenen Schaden im Fall der Fälle wenigstens reduziert. Aus Ihrer Sicht als potenzieller Kreditnehmer bedeuten solche Kreditbesicherungen günstigere Zinskonditionen. So gehören Kredite zur Baufinanzierung aufgrund ihrer Besicherung zu den preisgünstigsten Kreditarten überhaupt. Selbst Finanzierungen von KFZ, zu deren Besicherung im Regelfall das finanzierte KFZ dient, sind meist deutlich kostenintensiver.
Über den Unterschied von Grundschuld und Hypothek
Doch worin genau liegt nun der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld? Beides sind Grundpfandrechte, die dem Kreditgeber im Fall der Falle rechtlich eine Verwertung bzw. Zwangsversteigerung ermöglichen. Der Unterschied zwischen den Besicherungsarten besteht jedoch darin, dass eine Hypothek akzessorischen Charakter besitzt. Das bedeutet, dass sie fest an eine bestimmte Forderung gebunden ist – also an die betreffende Finanzierung. Die Grundschuld hingegen hat praktisch abstrakte Wirkung. Sie gilt generell als Pfandrecht für alle Forderungen, die ein Kreditgeber gegenüber dem betreffenden Kreditnehmer hat. Dies hat rechtlich zur Folge, dass die Gültigkeit der Hypothek automatisch erlischt, sobald die entsprechende Forderung zurückgezahlt wurde. Eine Grundschuld bleibt dagegen rechtlich gültig. Durch den Umstand, dass die Grundschuld dadurch aus Sicht von Banken und Sparkassen das risikopolitisch günstigere Mittel ist, hat sich diese in der Praxis weitestgehend durchgesetzt. Doch auch Ihrer Sicht als Kreditnehmer hat eine Grundschuld durchaus Vorteile gegenüber der Hypothek. So kann diese nach Rückzahlung einer Kreditverpflichtung getrost im Grundbuch verbleiben und gegebenenfalls später noch einmal zur Besicherung von neuen Krediten dienen – zum Beispiel zum Zweck der Modernisierung des Objektes. Dies erspart Ihnen nicht unerheblich hohe Kosten für die Ein- und Austragung von Grundschuldvermerken ins amtliche Grundbuch. Existiert keine Forderung (mehr), entstehen Ihnen als Grundstückseigentümer praktisch keinerlei Nachteile. Denn ohne eine Forderung des entsprechenden Kreditinstitutes ist eine Grundschuld natürlich absolut gegenstandslos.
Was bei einem Hypothekendarlehen zu beachten ist
Nehmen Sie ein Hypothekendarlehen zur Baufinanzierung auf, sollten Sie die bei Finanzierung im Allgemeinen wichtigen Punkte beachten. So ist es beispielsweise die im Rahmen klassischer Immobilienfinanzierungen übliche Zinsbindungsfrist, die bei Abschluss eine wichtige Rolle spielt. Denn neben den Zinskonditionen entscheidet vor allem auch die Zinsbindung darüber, wie kostenintensiv Ihre Finanzierung letztlich wird. Die vertraglich festgelegte Zinsbindung gibt an, für welchen Zeitraum der Zinssatz Ihrer Finanzierung gilt. Während die Rückzahlung einer Immobilienfinanzierung häufig 20 bis 30 Jahre in Anspruch nimmt, sind lediglich Zinsbindungen von 5 Jahren, 10 Jahren oder maximal 15 Jahren üblich. Dadurch kommt es zwangsläufig zu einem Zeitpunkt, zu dem die Zinsbindung abläuft, eine im Regelfall nicht unerhebliche Kreditsumme jedoch noch offen bleibt. Kann diese nicht einmalig beglichen werden, muss eine Weiterfinanzierung abgeschlossen werden.
Zwar ist Ihnen als Kreditnehmer zu diesem Zeitpunkt ein regulärer Anbieterwechsel ohne separate Gebühren möglich – zum Beispiel aus Konditionsgründen. Doch eine große Gefahr bleibt. Denn sollte das allgemeine Zinsniveau seit Erstausreichung Ihrer Finanzierung deutlich gestiegen sein, wird zwangsläufig auch Ihre dann folgende Anschlussfinanzierung teurer. Mit dem Wechsel des Kreditinstitutes lässt sich n dieser Situation häufig nur relativ gering gegensteuern. Bei Weiterfinanzierung gibt es dann lediglich zwei Möglichkeiten: Einerseits können Sie als Kreditnehmer eine höhere Kreditrate hinnehmen, die rechnerisch durch die in diesem Fall höheren Zinskosten entsteht. Andererseits ist eine Laufzeitstreckung möglich. Auf diesem Wege lassen sich die durch die Zinserhöhung steigenden Zinskosten auf längere Zeit verteilen und die Kreditrate entsprechend geringer halten. Die Dauer der Finanzierung nimmt im Gegenzug entsprechend zu. Beide Möglichkeiten führen jedoch letztlich dazu, dass Ihre Finanzierung kostenintensiver wird.
Aus diesem Grund ist es wichtig, bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu wählen – zumindest wenn von steigenden Zinsen ausgegangen werden kann. Eine Übersicht der aktuellen Zinsen finden Sie auf aktuellehypothekenzinsen.com. Dies sorgt nicht nur für eine länger gleichbleibende Kreditrate, sondern erhöht letztlich auch die Planbarkeit Ihrer Immobilienfinanzierung. Allenfalls dann, wenn man zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme von einem zukünftig eher sinkenden Zinsniveau ausgehen kann, ist die Wahl einer kürzeren Zinsbindungsfrist ratsam. So wäre eine frühere Umfinanzierung zu günstigeren Konditionen möglich – falls das Zinsniveau tatsächlich sinken sollte. Sie wären als Kreditnehmer in diesem Falle also deutlich flexibler.